立足实际 因地制宜 创新和丰富准物业

管理模式

——社区准物业管理工作的现状及对策

市人大代表天河街道小组

为切实改善老旧小区居民生活，巩固全国文明城市创建成果，实现长效管理，天河街道人大工委分别于3月下旬和9月下旬组织合肥市、巢湖市人大代表深入天河街道官圩社区和滨湖苑小区进行视察。实地查看了准物业的管理情况，听取了街道分管物业工作刘世慧主任、官圩社区陆业明书记和滨湖苑小区准物业管理处陈楠榕主任的介绍，并对社区准物业管理模式进行了多次座谈和讨论，积献言献策。

、基本情况

1.天河街道准物业工作

天河街道2014年至2017年共改造老旧小区21个，涉及金码头、南苑、官圩、三合、皖光、盛湾六个社区，建筑面积约77万平方米，楼栋数230栋，住户7518户，人口23184人，六个社区均已成立了社区准物业管理服务中心，准物业管理组织人员架构已成立。其管理形式目前分成三类：管理条件较好的小区委托物业公司外包管理，都成立了准物业管理处。如金码头城小区20#-53#区域由佳禾物业管理、金裕花园小区由顺鹏物业管理；部分集中易管理的小区实行业主自治，如代表们考察的滨湖苑小区，对单栋和规模较小的开放式小区，目前采用社区直管的准物业管理模式，社区服务中心明确管理人员分工职责，将卫生保洁维护等服务打捆集中外包，为居民提供各项物业服务。2018年天河街道将新增老旧小区改造13个点，涉及19个小区，城中村6个，改造后的小区都将实行社区准物业管理。

2.滨湖苑小区准物业工作

滨湖苑小区是原市城投公司投资建设的回迁安置小区，共有住宅楼35栋，综合楼1栋，建筑面积9.8万平方米，住户938户。2007年小区建成投入使用后，因前期物业公司管理不到位，小区环境脏乱差，于2013年5月将物业公司清退出了小区。并从2013年6月份开始实行业主自治的物业管理模式，提供卫生保洁、车辆秩序、保安、公共设施维护等基础性物业服务。2017年滨湖苑小区被纳入市政府老旧小区改造，工程于2017年3月开工，总投资800多万元，改造内容为：雨污分流、场地道路建设、绿化改造、新增机动车和非机动车停车位、路灯监控、道闸门、楼道和部分外立面粉刷等，工程于2017年8月份竣工验收。小区被改造成为省民生工程和精品小区，改造后小区环境得到了大改善，道路整修，绿化达标，基础设施变得完善了，大提高了业主生活环境。根据市政府相关文件精神，对改造后的小区要全面实施社区准物业管理，滨湖苑小区于2017年10份挂成立了官圩社区准物业管理处，官圩社区安排专人在管理处任职，指导和督查小区准物业管理工作。

二、存在问题

街道对社区准物业管理工作给予了大力支持，在准物业开办费没有到位的情况下，先行投入部分资金对小区准物业管理处办公室进行了改造，添置了新的办公桌椅，制作了大量宣传标，加快推进准物业管理工作进度。但针对准物业管理这项新工作新事业，目前还存在些问题：

1.物业费难收。居民缴纳物业费意识普遍不高，回迁安置小区及无物业小区物业费难收，尤其是部分老赖拒不缴费，在小区内造成恶劣影响，导致原本缴费的居民效仿，给物业费收缴造成更大困扰。

2.经费不足。微薄的物业费不能收齐，市以奖代补资金数额有限。聘用人员需按月发工资，捉襟见肘的物业资金根本不能维护准物业工作的正常运转。

3.办公用房紧张。社区普遍反映缺少准物业办公用房和场地，保安、保洁人员缺少宿舍，保洁用品和绿化工具无处存放。

4.物业服务供需矛盾难协调。因物业费收取标准低、收取率低造成经费严重不足，难以聘请到合格的保安和保洁人员。物业的服务水平较低，不能满足业主日益提高的要求。这些服务的不到位又进步影响了物业费的收取，造成恶性循环。有些小区的楼房老旧，影响居民生活，准物业的服务解决不了这些问题，难以让居民满意。

5.缺少专用账户。准物业资金管理专用账户社区在银行开不了户，收取的物业费等费用无处存放，各种保洁、保安开支无法做帐和监督，需市级相关部门协调。

6.少数干部积主动性不够。部分社区还有等、靠、要思想，遇到问题时不敢放手去干，主动破解，无物业小区的社区准物业管理工作还没有实质性进展。

三、几点建议

1.坚持政府主导，整合各级资源

针对准物业管理经费和人员的困难，应当推进政府主导。准物业工作的启动和前期发展，政府的经济投入应当加大，好能够给予些人员编制，让这项工作有人管事，有钱干事，有地方办事。

建议成立市级准物业管理工作导组，相关公安、法院、房管、物价等部门为成员，定期召开调度会。街道办事处和社区落实到位，整合多方资源和势，调动各方面的积因素，齐抓共管，有利于此项工作开展。

2.根据实际情况，管理区策

针对服务供需矛盾的困难，建议采取区策的“区别”对待方式。些条件较好的小区可以实现引进物业公司进驻，开展市场化物业管理，居民可以享受到较好物业服务；基础差些的小区可成立准物业管理委员会进行常规物业管理，做到卫生保洁、治安防范、绿化养护、秩序维护、日常维修的系列服务；还有些分散楼栋和开放式小区暂时由社区直管，可以组织多个分散楼栋成立准物业管理委员会来行使职能，聘请保洁人员，保证楼栋的卫生和照明，并步步完善物业管理功能。

3、提高居民认识，实行分类管理

针对物业费难收的困难，先要做好宣传工作，让居民了解正常的缴纳物业费能让小区的各项服务正常开展，得利的还是自己，让居民形成正常缴纳物业费的意识；其次小区准物业管理委员会要摸清小区居民底数，根据不同的人群采取不同的收费措施，小区里哪些是正常居住、哪些是出租房、哪些愿意缴纳物业费的家庭、哪些是困难家庭、哪些是拒不缴纳物业费的家庭。对正常居住的加大上门催缴力度；对出租房屋要和房主建立联系，对积交纳物业费的家庭给予些奖励，例如赠送些礼品，或者在小区停车位的挑选上可以先；对于困难家庭，通过查实可以减免部分物业费；对于拒不缴纳物业费的可以考虑在小区内张榜公布，累积数额大的还可以走法律途径或者纳入失信平台。

4.解决实际困难，切实帮助群众

针对小区房屋老旧的问题，当前政府推行老旧小区的改造工作，正在大地改善许多老旧小区的公共环境，但这些老旧小区年代久远，大多存在房屋老化，外墙渗水、屋顶漏水、下水管网不畅等等问题，政府应当加大老旧小区整治工作力度，分类建设，因地制宜，统筹设计老旧小区整治和基础设施改造，尽可能的解决群众的实际困难。群众的实际困难解决了，居住环境变好了，也希望能够继续保持，对准物业的进驻接受程度会更高，准物业委员会的工作也更易推广。

准物业管理是新的物业管理模式，是社区居委会、业主委员会和物业服务企业共同参与的物业管理模式，我们应积探索方式方法，让居民委员会、业主委员会和物业服务三方势互补，形成合力，共同处理各项社区事务，达到小区保洁、保安、保绿、保维修的目的，有利于矛盾化解，有利于党和政府方针政策贯彻落实，有利于社区和谐。

参加调研代表：唐繁荣、张 梅、祝业山、江 军、孙礼生、

汪广飞、王传华、周南云、陆业明、汤永胜

执 笔 人：王 芸